اخیراً وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی در خبری اعلام کرده‌اند که دولت ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی را در سال آینده در دستور کار خود قرار داده است. چند نکته در این مورد باید مورد توجه قرار گیرد.
آیا دولت‌ها وظیفه دارند نسبت به تامین مسکن اقشار متعلق به دهک‌های پایین درآمدی اهتمام بورزند؟ بسیاری از کارشناسان و کنشگران اجتماعی به این پرسش پاسخ مثبت می‌دهند. دهک‌های پایین درآمدی که حاشیه پس‌انداز آنها امکان تهیه مسکن مناسب را فراهم نمی‌کند، چشم به حمایت دولتی دارند.
مساله اصلی نوع این حمایت و چند و چون مداخله دولت در بازار مسکن است، نه تشکیک در مورد اصل وم حمایت. تامین مسکن برای این اقشار در تگذاری‌های وزیر پیشین مسکن نیز وجود داشت. آنچه بر دایره حمایت از مسکن این طیف از اجتماع نقطه پایان می‌گذارد، محدودیت منابع است.
قاعدتاً منابع دولت برای چنین طرح‌هایی از بودجه‌ها و دارایی‌هایی که در اختیار دولت و بخش عمومی قرار دارد، تامین میشود. با توجه به شرایط فعلی و تعهدات ایفانشده قبلی به نظر نمی‌رسد که منابع مناسبی برای این نوع پروژه‌های بلندپروازانه در دست باشد.
راه دیگر این است که دولت به استقراض از بانک‌ها یا تحمیل دستوری تامین مالی این نوع طرح‌ها به سیستم بانکی متوسل میشود. این دقیقاً همان خطایی است که در مسکن مهر انجام گرفت. کانونی‌ترین مشکل مسکن مهر نه تامین مسکن برای اقشار ضعیف که روش نامناسب اجرای کار بود.
بخش عمده‌ای از منابع تامین‌شده برای طرح مسکن مهر از طریق خط اعتباری در بانک مرکزی تدارک دیده شد که طبیعتاً به افزایش پایه پولی و افزایش قابل ملاحظه تورم منجر شد. در حال حاضر نیز بخش عمده بدهکاری سیستم بانکی به بانک مرکزی مربوط به بانک مسکن است (بیش از ۴۰ هزار میلیارد تومان) که عمدتاً میراث روش تامین منابع برای مسکن مهر در دولت پیشین است.
اساسی‌ترین پرسش در مورد پروژه‌های این‌چنینی به روش تامین منابع مربوط میشود. اگر دولتی قادر باشد با منابع کافی برای همه شغل، مسکن، خودرو، لوازم زندگی، بهداشت، آموزش… تامین کند. هیچ‌کس در مقام منتقد ظاهر نخواهد شد، ولی برای همه روشن است که در حال حاضر چنین منابعی وجود ندارد و دولت با کسری بودجه روبه‌رو است و به‌خصوص برای سال آتی پیش‌بینی کسری شدیدتری هم میشود.
مساله اصلی اقتصاد این است که چگونه منابع محدود را در برابر نیازهای گسترده به بهینه‌ترین روش تجهیز و مدیریت کرد. تا روشن نشدن محل تامین منابع در پروژه مسکن اجتماعی، تردیدها و پرسش‌ها درباره این طرح خاتمه نمی‌یابد.
تی که در دوره ی به کار گرفته شد (فارغ از میزان همراهی دولت و مجلس) ظاهراً بر به‌کارگیری منابع مالی مردم تاکید داشت. مشارکت مردم، سپرده‌گذاری در صندوق‌های مسکن و خرید اوراق پایه‌های اصلی آن نوع نگرش در حوزه مسکن بودند که فاقد عوارض تورم‌زایی منابع عمومی است.
اگر قرار باشد هزینه ساخت مسکن اجتماعی از طریق استقراض از سیستم بانکی صورت گیرد، طبعاً دست دولت در تخصیص منابع بیشتر باز خواهد بود. اما افزایش پایه پولی و در نتیجه تورم، پیامد اجتناب‌ناپذیر چنین روش‌هایی برای تامین منابع است. هرچند بدهی فعلی بانک مسکن اثرات تورمی مربوطه را ظاهر کرده است، ولی هنوز ترامه بانک به شدت نامتوازن است و فشار بیشتر روی سیستم بانکی در شرایط فعلی به مصلحت نیست.
برای کمک به بهبود وضعیت مسکن اقشار ضعیف‌تر می‌توان از تجارب دیگر کشورها در این زمینه بهره برد. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته نیز تامین مسکن برای طبقات کم‌درآمد مورد توجه است و بسیاری از این کشورها در دهه‌های ۵۰ تا ۸۰ سده قبلی، به شیوه‌های انبوه‌سازی در مناطق خاص (تا حدی مشابه با مسکن مهر) روی آوردند
رشد نجومی قیمت‌ها در بازار اجاره تا جایی پیش رفته که گفته میشود، مستاجران تهرانی در حال کوچ به مناطق حاشیه‌ای هستند. در این اوضاع و احوال هم نسخه‌های مختلف برای کنترل بازار ملک و اجاره پیچیده میشود.
، یک‌سو مجلسیان به دنبال تصویب فوری طرح اخذ مالیات از عایدی املاک هستند و سوی دیگر نیز وزارت راه و شهرسازی بر آن شده که با ارائه پیش‌نویس الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به دولت برای بررسی و تصویب فوری، تب و تاب بازار اجاره را کنترل کند. آن هم در شرایطی که به تازگی وزارت راه و شهرسازی از بسته تعادل‌بخشی به بازار ملک در جمع کارشناسان و فعالان بخش مسکن رونمایی کرد و ۹ راهکار پیشنهاد داد تا شاید از طریق آن بتواند روند افزایش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش ملک و اجاره را کنترل کند.
بر اساس این بسته قرار شد تا دولت با طرح‌های تشویقی مالیاتی به طور غیرمستقیم در بازار اجاره مانع از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها شود اما به یکباره وزیر راه و شهرسازی در قالب پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» به دولت افزایش حداکثری ۱۰ درصد اجاره‌بها در زمان تمدید را پیشنهاد کرده است. موضوعی که باعث شده تا به نگرانی نسبت به مداخله دولت در بازار ملک و اجاره دامن زده شود.
آنچه بیش از همه باعث تعجب شده پیشنهاد جدید وزیر راه و شهرسازی در تضاد با ت‌هایی است که تاکنون مبلغ آن بوده چراکه عباس ی یکی از مدافعان سرسخت بازار آزاد و عدم مداخله دولت در بازار بوده است. اما چه عواملی موجب شده تا وزیر راه و شهرسازی در شرایط فعلی به جمع موافقان مداخله دولت در بازار بپیوندد و لایحه‌ای را به دولت ارائه دهد که در آن سقف قیمتی اعمال شود؟
گرچه جواب این سوال هنوز مشخص نیست با این حال یک روز پس از ارائه پیشنهاد به دولت، وزیر راه و شهرسازی در نشستی گفته؛ «در اقتصاد مسکن باید شرایط برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم شود. هم باید مالیات این نوع اجاره‌داری اصلاح شود و هم مدت اجاره باید افزایش یابد. هرچه طول دوره اجاره افزایش یابد مالیات آن کاهش یابد.» این در حالی است که بر اساس لایحه مذکور موجران حق افزایش اجاره‌بها بیش از سقف ۱۰درصدی تعیین‌شده را ندارند. به زعم کارشناسان این جمله به مفهوم دخالت مستقیم دولت در قیمت‌گذاری و خلع ید از مالکان است.
به نظر می‌رسد هدف وزارت راه و شهرسازی در ارائه این لایحه، افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره بوده اما باز هم طبق روال معمول، جای علت و معلول عوض شده و به ناچار دولت عملاً درگیر تعیین قیمت شده است. کوتاه بودن دوره قراردادهای اجاره، معلول نوسانات شدید در اقتصاد کلان، نااطمینانی در متغیرهای اقتصادی و غیرقابل پیش‌بینی بودن آنهاست که عملاً موجران را در موقعیتی قرار می‌دهد که به عقد قراردادهای اجاری بیش از یک‌سال، رغبتی نداشته باشند.
تجربه چند دهه تگذاری نشان می‌دهد چاره‌اندیشی برای چنین پدیده‌هایی، با دستور دادن به قیمت امکان‌پذیر نیست و به احتمال قریب به یقین، بخش اعظم موجران و مستاجران، بی‌اعتنا از کنار آن خواهند گذشت و البته بخشی هم، صف شوراهای حل اختلاف را طویل‌تر می‌کنند! اما تنها چیزی که از پی تصویب چنین قوانینی خواهد ماند، تجربه یک شکست دیگر در قیمت‌گذاری دولتی است.
قیمت دست‌کم ۲۰ نماد از مجموع ۲۴ نماد اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن (تسه) در بازار فرابورس تحت تاثیر دو عامل هم‌کانال شده و در کانال‌های ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارد. به طور کلی اعتبار هر یک از نمادهای اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، دو سال (۲۴ ماه) تعیین
شده و در نتیجه در حال حاضر ۲۴ نماد متعلق به اوراق صادر شده در هر یک از ماه‌های دو سال اخیر در این بازار رسمی عرضه شده و قابل مبادله است. به این ترتیب اوراق صادر شده در ماه‌های اخیر به خاطر مهلت بیشتری که تا زمان انقضا دارند، اغلب به بهای بیشتری نسبت به سایر اوراق، به ویژه آنها که به زمان انقضا نزدیکتر هستند، خرید و فروش می‌شوند.
البته این تنها عامل موثر بر قیمت اوراق مسکن که هر یک از آنها حق تقدم دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را در اختیار خریدار قرار می‌دهد، نیست؛ بلکه مکانیزم عرضه و تقاضا در ارزش نهایی اوراق مذکور نقش اساسی دارد.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
با این شرایط طبیعی است خریداران مسکن که قصد ورود فوری به بازار با استفاده از تسهیلات از محل اوراق را دارند، نمادهایی را انتخاب می‌کنند که به زمان انقضا نزدیکتر اما بهای آنها کمتر است. این انتخاب در گذشته سبب می‌شد بعضا هزینه کل برخورداری از تسهیلات بدون سپرده برای آنها بین نیم تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از سایر خریداران اوراق که زمان بیشتری از مهلت استفاده آنها باقی مانده بود، تمام شود.
در مقابل کسانی که برنامه ورودشان به بازار مسکن مربوط به چند ماه یا بعضا بیش از یک سال بعد بوده اما به دلیل برخورداری از امکان مالی یا با انگیزه دور ماندن از نوسانات قیمتی احتمالی نسبت به خرید زودهنگام اوراق اقدام می‌کنند، اغلب ناگزیر هستند بهای بیشتری بپردازند چرا که ارزش اوراق آنها به لحاظ فاصله زیاد تا تاریخ انقضا قدری بیشتر است.
این تفاوت ارزش البته اغلب ۵ درصد و کمتر بوده است اما در آذر ماه حتی همین فاصله قیمتی نیز به صفر میل کرده و اغلب نمادهای تسه در دو کانال قیمتی ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارند.
بر اساس قیمت نهایی اوراق بعد از آخرین معاملات ثبت شده در فرابورس، در حال حاضر ارزان‌ترین قیمت مربوط به اوراق صادر شده در دی ۹۴ با نماد «تسه ۹۴۱۰» است که روز گذشته به قیمت ۷۲ هزار و ۷۷۰ تومان مبادله شد. همچنین دو نماد «تسه ۹۶۰۸» و «تسه۹۶۰۱» که حدود دو سال تا انقضا زمان دارند به بهای ۷۵ هزار و ۵۳۰ و ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان مبادله شده‌اند. به این ترتیب قیمت تمام نمادهای عرضه شده دیگر به جز چند مورد مذکور هم‌کانال شده است.
قطار قیمت اوراق مسکن در حالی روی ریل ثبات حرکت می‌کند که تقاضای برای استفاده از تسهیلات مسکن از این محل نسبت به سال گذشته افزایش یافته و آمار مبادله اوراق و همین‌طور آمار معاملات ماهانه مسکن نیز همسو با افزایش تسهیلات‌گیرندگان از محل اوراق رو به رشد است.
با این وجود دو عامل سبب شده قیمت اوراق مسکن از نوسان موثر دور مانده و قیمت‌ها در سطحی که کارشناسان از آن به عنوان «محدوده ارزش واقعی اوراق مسکن» یاد می‌کنند، ثابت باقی بماند. عامل اول اعمال مدیریت بانک مسکن در زمینه میزان تزریق اوراق مسکن به بازار متناسب با افزایش تدریجی تقاضای خرید در بازار مسکن است که نقش مهمی در این ثبات داشته است.
افزایش ۳۰ درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق تسهیلات مسکن به پشتوانه سپرده‌های ممتاز، اهرم اصلی کنترل قیمت اوراق بود که بانک مسکن از آن بهره جست. به این ترتیب ماهانه به طور متوسط یک میلیون ۳۰۰ هزار فقره اوراق جدید به بازار تزریق شد.
عامل دوم این ثبات نیز، ورود آگاهانه متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن به بازار مبادله تسه است؛ طوری که اغلب با مشاهده «حذف تلاطم قیمتی» از بازار اوراق مسکن، بدون نگرانی و در زمانی که قصدشان برای معامله آپارتمان جدی میشود، نسبت به خرید اوراق اقدام می‌کنند. این رفتار نیز به تناسب میان عرضه و تقاضا و در نتیجه ثبات قیمت‌ها کمک زیادی کرده است.
درباره نیاز سالانه بازار مسکن به ساخت‌وساز جدید دو نگاه آماری وجود دارد که با توجه به رخدادهای حداقل دو سال گذشته در شهرها، به نظر می‌رسد هر دو زاویه دید دچار نقص است.
نیاز سالانه بازار مسکن به ساخت و ساز از روی پارامترهای کلیدی همچون میزان ازدواج، میزان مرگ‌ومیر، نرخ رشد جمعیت، نرخرشد خانوار، خانه‌های بدون استفاده و همچنین تعداد خانه‌های موجود در بافت فرسوده نیازمند نوسازی، تخمین زده میشود و بر اساس محاسباتی که کارشناسان اقتصادی، شهری و جمعیتی درباره عوامل موثر بر نیاز سالانه به مسکن جدید انجام می‌دهند در نهایت میزان عرضه جدید مورد نیاز در این بازار برای یک افق ۵ تا ۱۰ ساله تعیین میشود.
متولی بخش مسکن طی دو دهه گذشته، دو بار نسبت به نیازسنجی بازار مسکن برای ساخت و سازهای جدید اقدام کرد. یکبار در اوایل دهه ۸۰ و یکبار هم در اوایل دهه ۹۰ در قالب تدوین طرح جامع مسکن در بار اول و سپس به‌روزرسانی شاخص‌های همین طرح در بار دوم، نتایج این نیازسنجی مشخص شد.
اخیرا نیز نسخه سال ۹۳ طرح جامع مسکن به‌دلیل اثرگذاری آمار خانه‌های خالی بر نیاز بازار مسکن، مجددا این شاخص با لحاظ آمار خانه‌های خالی و خانه‌های دوم مورد بازنگری قرار گرفت.
در حال حاضر نگاه متولی بخش مسکن به نیاز سالانه بازار برای ساخت‌وساز جدید بر اساس ۴ معیار به گونه‌ای است که میزان نیاز در هر یک از سال‌های منتهی به ۱۴۰۵ را حدود ۹۰۰ هزار واحد مسی می‌بیند.
این ۴ معیار شامل تامین نیاز خانوارهای تازه تشکیل‌شده در هر سال، انباشت تقاضای سال‌های اخیر، خانه‌های خالی و همچنین نیاز به نوسازی خانه‌های کلنگی و فرسوده است. البته یک کف بحرانی نیز برای عرضه مورد نیاز تعیین شده که حدود ۵۵۰ هزار واحد است؛ به این معنا که اگر عرضه سالانه کمتر از آن باشد، عدم تعادل شدید به‌وجود می‌آید.
نگاه دوم اما صرفا بر روند کاهشی میزان ازدواج‌ها ناشی از تغییر ساختار هرم جمعیتی در سال‌های آینده متمرکز است. افرادی که چنین نگاهی به تقاضای آتی مسکن دارند، معتقدند شدت تقاضا در بازار مسکن روند کاهشی به خود می‌گیرد و این موضوع از جذابیت سرمایه‌گذاری ملکی نیز خواهد کاست.
اشکال نگاه اول، چشم‌پوشی از میزان تخریب و ویرانی‌های سالانه در حوادث طبیعی در شهرهای مختلف است. در آخرین نمونه، سیلاب‌های نوروزی سبب شد حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسی دچار تخریب شوند و خانوارهای ساکن در این خانه‌ها به‌دلیل غیرقابل استفاده شدن املاک، به صف متقاضیان بازار مسکن اضافه شوند. زله‌های سال‌های اخیر نیز همواره بر افزایش تقاضای مسکن افزوده است.
اشکال نگاه دوم نیز تمرکز صرف بر کاهش نرخ رشد جمعیت و احیانا کاهش نرخ ازدواج است؛ درحالی‌که نرخ تخریب و نوسازی و همچنین رشد خانوارهای تک‌نفره در این نگاه، فاکتور گرفته شده است.
گزارش رسمی بانک مرکزی از آخرین تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد: سهم معاملات واحدهای نوساز تا ۵ سال در فروردین ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۵/ ۲ درصد کاهش یافته و به ۴۰ درصد از مجموع معاملات یک ماه رسیده است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمربنا در فروردین ماه امسال حاکی از آن است که از مجموع ۳ هزار و ۴۲۳ واحد مسی معامله شده واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت با سهم ۴۰ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
این در حالی است که سهم این گروه از آپارتمان‌های مسی از مجموع معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک کشور در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته معادل ۵/ ۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ ساله از مجموع معاملات نخستین ماه سال‌جاری ۹/ ۱۷ درصد، سهم آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ ساله ۱۳ درصد و سهم واحدهای مسی ۱۶ تا ۲۰ سال معادل ۴/ ۱۷ درصد بوده است.
آمار رسمی از وضعیت معاملات آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال نیز نشان می‌دهد سهم این گروه سنی از آپارتمان‌های مسی از مجموع معاملات فروردین ماه سال گذشته از ۵/ ۱۰ درصد به ۱۱ درصد در فروردین ماه سال‌جاری افزایش پیدا کرده است.
مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی شهر تهران در فروردین ماه امسال به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب۱/ ۲درصد و ۱۰۳ درصد افزایش را ثبت کرده است.
، سال ۲۰۱۸ برای مردم بارسلونا در اسپانیا سال خوبی نبوده است. در عرض ۱۲ ماه قیمت مسکن در این شهر دوست‌داشتنی حدود ۱۷ درصد بالا رفت.
این عدد برای ساکنان دوبلین در ایرلند کمی بیشتر از ۱۱ درصد بوده و لااقل دوبلین‌نشین‌ها می‌توانند خدا را شکر کنند که جای اهالی بارسلون نیستند. مسکن در شانگ‌های چین هم تقریبا ۱۱ درصد گران شده است. افزایش قیمت مسکن در مادرید پایتخت اسپانیا ۱۰ درصد، در پاریس ۹ درصد گزارش شده است.
شهرهای مسکو در روسیه، کیپ تاون در آفریقای جهانی، میلان در ایتالیا، لس‌آنجلس در آمریکا و استانبول در ترکیه هم رده‌های ششم تا دهم بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال ۲۰۱۸ را مال خود کرده‌اند. در آنسوی جدول شاهد افت ۱۰ درصدی قیمت خانه و مسکن در ابوظبی امارات بوده‌ایم.
خانه‌های دوبی و جده عربستان هم پنج درصد ارزان شده‌اند. آمار‌های رسمی نشان می‌دهند نیویورک آمریکا بدترین جا برای اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید، چون نرخ اجاره ماهانه خانه‌ها در آن دو هزار و ۸۴۴ دلار است. به پول ما میشود حدود ۳۸ میلیون تومان. دلتان سوخت؟ شرط می‌بندم دلتان می‌خواهد وضعیت مسکن در پایتخت کشور خودمان را توی همین مدت ۱۲ ماهه سال ۲۰۱۸ بررسی کنیم.
درباره این سایت